مالیات خانه های خالی چگونه محاسبه می شود؟
افزایش بسیار زیاد قیمت مسکن باعث شد تا دولت به فکر راه کاری برای جلوگیری از این فرایند افسار گسیخته بیفتد. وضع مالیات بر خانه های خالی یکی از این راهکار ها است. وزارت مسکن و شهر سازی پیش بینی کرده است که 3 میلیون و 500 هزار واحد خالی در کشور وجود دارد. با وجود افراد بسیار زیادی که نیازمند خرید و اجاره ی خانه هستند، خالی بودن این تعداد واحد نشان دهنده ی قیمت بی رویه است. بنابراین وزارت مسکن تصمیم گرفت با ابزار مالیات کاری کند که خالی ماندن خانه ها به صرفه نباشد و به این ترتیب قیمت اجاره بها به تعادل رسیده و بیشتر در توان هزینه ی مردم قرار گیرد. شرکت بهراد محاسب، برترین شرکت حسابداری در کرج با سابقه ی طولانی مدت و داشتن نیروهای توانمند، آماده ارائه خدمات حسابداری در کرج می باشد.
در 5 آذر سال 1399، طرح مالیات بر خانه های خالی با 11 تبصره در مجلس یازدهم تصویب شد. بر اساس این قانون وزارت مسکن و شهرسازی وظیفه ی شناسایی و اعلام واحدهای خالی برای اخذ مالیات را به سازمان امور مالیاتی بر عهده دارد. به همین منظور سامانه ی املاک و اسکان از مرداد 1399 اجرایی شد و از ۱۹ فروردین ماه سال 1400 تمامی سرپرستان خانوار مکلف شدند تا اطلاعات مربوط به املاک خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند تا وضعیت سکونت آنها از نظر خالی یا دارای سکنه بودن برای اعمال مالیات مشخص شود. تا کنون بیش از 568 هزار واحد خالی شناسایی شده است.
آنچه در این مقاله خواهید خواند:
شروع تعیین تکلیف مالیات خانه ها با پیامک وزارت مسکن
درچه شرایطی یک خانه خالی محسوب می شود؟
مالیات خانه های خالی چگونه محاسبه می شود؟
نحوه ی مشاهده، استعلام و پرداخت مالیات بر خانه های خالی
نحوه و شرایط معافیت خانه های خالی از مالیات
خانه های فرسوده و کلنگی مشمول مالیات خانه های خالی می شوند؟
شروع تعیین تکلیف مالیات خانه ها با پیامک وزارت مسکن
در تاریخ 9/12/1400 وزارت مسکن اطلاعیه ای منتشر کرد که در آن اعلام کرد صاحبان خانه های خالی پیامکی دریافت کرده اند و 10 روز محلت دارند تا با ثبت نام در سامانه وضعیت مسکن خود را به روز و اقدام به پرداخت مالیات کنند.
برخی از مردم پیامک را جعلی پنداشتند که در اطلاعیه دیگری در تاریخ 21/10/1400 در همان سایت اعلام شد که این پیامک با سرشماره ی V.MASKAN مورد تایید وزارت است و دریافت کنندگان باید در سایت amlak.mrud.ir به وضعیت سکونت و املاک خود و مالیات آنها در تاریخ های 20 دی ماه 1400 و 23 دی ماه 1400 اقدام کنند. به این ترتیب اخذ مالیات از خانه های خالی آغاز شد.
درچه شرایطی یک خانه خالی محسوب می شود؟
بر اساس قانون، خانه هایی که دارای شرایط زیر باشند مشمول اخذ مالیات خواهند بود:
- اگر یک واحد مسکونی بیش از 4 ماه یا 120 روز متوالی یا غیر متوالی (در سال) خالی از سکنه باشد و همچنین محل اصلی زندگی صاحب ملک نباشد.
- اگر بیش از یک سال از صادر شدن گواهی پایان کار ملک گذشته باشد
- ملک در شهری با جمعیت بیش از 100 هزار نفر واقع شده باشد. به این ترتیب خانه هایی که در روستا ها وشهر های کوچک واقع شده اند مشمول مالیات نخواهند بود، مگر این که ملک در سامانه ثبت نشده باشد.
- در صورت وقفی بودن، اگر اجاره دادن ملک وقفی، بر اساس وقف نامه مشکلی نداشته باشد.
- در صورتی که بیش از 120 روز از تاریخ صدور سند یا خرید ملک گذشته باشد.
- اگر مستاجر دارای اقامتگاه اصلی باشد.
- مالکان خانه های نو ساز پس از 12 ماه، و املاک انبوه سازان پس از 18 ماه با شرایط گفته شده مشمول مالیات خواهند بود.
- تمامی املاک مسکونی، تجاری و اداری باید در سامانه ثبت شوند و در صورت داشتن شزایط ذکر شده مشمول مالیات خواهند بود.
موارد ویژه:
- میزان مالیات برای افرادی که 5 ملک یا کمتر دارند، در سال اول خالی بودن معادل 6 برابر مالیات بر اجاره ی ملک خواهد بود ( نه 6 برابر اجاره بها)، در سال دوم این نسبت به 12 برابر و برای سال سوم به 18 برابر می رسد.
- برای افرادی که بیش از 5 ملک خالی دارند این میزان در سال اول 12 برابر مالیات بر اجاره، در سال دوم 24 برابر و در سال سوم 36 برابر محاسبه خواهد شد.
- اگر خالی بودن واحد متوالی نباشد، مالیات آن برابر مالیات سال اول (6 برابر مالیات اجاره) محاسبه می شود.
- در مورد اشخاص حقیقی، اگر مالک محل سکونت خود را مشخص نکرده باشد، سامانه به صورت خودکار یکی از واحد ها را به عنوان سکونتگاه در نظر می گیرد، مگر این که از میان واحد های مربوط به فرد، یکی به عنوان سکونتگاه اصلی توسط خود او معرفی شود. (این نکته در مورد محاسبه ی مالیات بر اساس متراژ واحد بسیار مهم است).
- مالیات واحد های مسکونی که مالکیت آنها شراکتی است بر اساس سهم هر شریک برای آنها تعیین می گردد.
مالیات خانه های خالی چگونه محاسبه می شود؟
نحوه ی محاسبه ی مالیات خانه های خالی بر اساس مساحت ملک است. به این صورت که ارزش اجاره در مساحت ضرب می شود. به طور مثال برای یک خانه ی 100 متری با ارزش اجاره به ازای هر متر 100 هزار تومان برابر 10 میلیون تومان خواهد بود
100×100.000= 10.000.000
سپس 25 درصد برای استهلاک قیمت از آن کسر می شود. در ماده 53 قانون مالیات های مستقیم این موضوع به این صورت بیان شده است: " درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر 25 درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره". بنابراین در ادامه ی مثال بالا پس از کسر استهلاک به رقم 7.5 میلیون تومان می رسیم.
سپس نرخ مالیات اجاره مطابق ماده 131 قانون مالیات های مستقیم که بیان می کند: "نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه ای می باشد به شرح زیر است: تا میزان 500 میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ 15 درصد و نسبت به مازاد پانصد میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ 20 درصد".. با این حساب مالیات درآمد واحد مثال بالا برابر خواهد شد با:
75.000.000×0.15= 11.250.000 ریال
در انتها بر اساس ماده ی 54 قانون مالیات های مستقیم با محاسبه ی نرخ 6 برابر برای سال اول، مالیات خانه های خالی برای مورد مثال برابر است با: 67.500.000 ریال
برای سال دوم و سوم که با نرخ 12 برابر و 18 برابر محاسبه می شود این مبلغ به ترتیب برابر خواهد بود با: 135.000.000 ریال و 202.500.000 ریال
نحوه ی مشاهده، استعلام و پرداخت مالیات بر خانه های خالی
برای این منظور باید به سایت سازمان امور مالیاتی کشور به نشانی my.tax.gov.ir مراجعه کنید و پس از انجام مراحل ثبت نام، بر روی گزینه ی "واحد های مسکونی خالی از سکنه" کلیک کنید. در صورتی که اطلاعات املاک شما به عنوان خانه ی خالی، از طرف وزارت مسکن برای سازمان امور مالیاتی کشور ارسال شده باشد در این قسمت می توانید اطلاعات مربوط به آن را مشاهده و برای پرداخت بدهی مالیاتی خود اقدام نمایید.
مالکان باید طی سال با مراجعه به سامانه ی اسکان و املاک وضعیت ملک خود را مشخص کنند تا در صورت تحت اجاره بودن دیگر مشمول مالیات نشود. ضمنا تا پایان تیر ماه هر سال (پایان سال مالی دولتی) فرصت دارند تا اظهار نامه ی مالیاتی خود را پر کنند. بعد از تایید صحت اطلاعات توسط اداره ی مالیات مربوطه، برگه ی تشخیص مالیات برای مالک ارسال می شود که در صورت اعتراض نداشتن به مالیات تعیین شده تا یک ماه فرصت پرداخت آن را خواهند داشت.
نحوه و شرایط معافیت خانه های خالی از مالیات
در صورتی یک ملک از مالیات خانه های خالی معاف می شود که اقامتگاه اصلی یا فرعی مالک باشد. طبق قانون شما در سامانه ی اسکان و املاک می توانید فقط یک خانه را به عنوان اقامتگاه اصلی خود و در صورتی که در شهر دیگری صاحب ویلا یا منزل مسکونی هستید یک واحد را به عنوان اقامتگاه فرعی معرفی کنید تا معاف از مالیات باشند. در سامانه ی اسکان و املاک به ازای هر واحد یک کد پستی نیز ثبت می شود و به این صورت ملاک شناسایی هر واحد، کد پستی آن است.
علاوه بر موارد گفته شده شرایط دیگری نیز وجود دارد که تحت آنها ملک به عنوان اقامتگاه فرعی در نظر گرفته شده و معاف از مالیات خواهد بود:
- هر شخص می تواند یک ملک را به عنوان اقامتگاه اصلی معرفی کند، اما اگر یکی از افراد تحت تکفل او ملک دیگری را به عنوان اقامتگاه معرفی کند، آن ملک به عنوان اقامتگاه فرعی در نظر گرفته شده و معاف از مالیات خواهد بود.
- در صورتی که افراد تحت تکفل مالک، دانشجو، طلبه، بیمار خاص یا در شهری غیر از شهری که اقامتگاه اصلی و فرعی او ثبت شده، شاغل باشد و مجبور به سکونت در آن شهر باشد، می تواند یک ملک دیگر را به عنوان اقامتگاه فرعی در آن شهر ثبت کند.
خانه های فرسوده و کلنگی مشمول مالیات خانه های خالی می شوند؟
بله، عدم امکان اجاره به علت فرسودگی باعث عدم مشمولیت مالیاتی نمی شود زیرا امکان بازسازی و نو سازی وجود دارد. اگر ملک متعلق به وراث باشد، مالیات بر خانه های خالی می تواند در شمار مالیات بر ارث محسوب شود.
